内容概要

在房屋交易过程中，中介机构促成房屋买卖合同成立后，交易方单方违约导致合同无法履行时，中介服务费的承担问题往往引发争议。本文以《民法典》第九百六十四条关于中介报酬请求权的规定为基础，结合《商品房销售管理办法》第二十八条的行业规范，系统分析不同违约情形下的责任划分标准。内容将具体解析买方违约与卖方违约场景中费用承担的法律依据，探讨中介机构在合同成立后主张报酬的法定条件，同时梳理商品房销售管理相关条款对中介服务质量的约束机制。此外，文章还将就合同解除后费用返还规则及争议解决路径展开论述，为当事人维护合法权益提供法律指引。

中介促成合同成立要件

根据《民法典》第九百六十一条规定，中介合同的成立以中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务为核心要件。在房屋买卖场景中，中介机构需完成房源信息核实、带看房屋、协调磋商等基础服务，并促成买卖双方签署具有法律效力的房屋买卖合同，方可认定其完成合同促成的核心义务。值得注意的是，合同成立不仅要求形式上的签署，还需满足《民法典》第一百四十三条关于民事法律行为有效的实质要件，包括当事人意思表示真实、内容合法等要素。若中介机构仅参与部分协商流程但未实际推动合同成立，则其主张中介报酬请求权缺乏法律基础。此外，《商品房销售管理办法》第二十八条亦强调中介服务应遵循书面合同约定，进一步明确了服务内容与成果的对应关系。

民法典中介报酬规定解析

根据《民法典》第九百六十三条规定，中介报酬请求权的成立以促成合同成立为基本要件。具体而言，当中介机构通过提供房源信息、撮合谈判等服务促成买卖双方签订房屋买卖合同时，即视为中介服务已完成核心义务，有权要求委托人按照约定支付报酬。该条款明确将合同成立作为中介费收取的核心依据，而非以合同实际履行为条件，这为中介机构主张权益提供了明确的法律支撑。

同时，第九百六十四条指出，若委托人因自身原因擅自解除合同或拒绝履行，中介机构仍可主张全额报酬。但需注意，该条款与违约责任存在区别：违约方需向守约方承担赔偿义务，而中介费支付责任独立于合同履行结果。此外，若中介服务存在瑕疵（如隐瞒关键信息），委托人可依据第九百六十二条主张减免费用，但需承担相应举证责任。这一规则体系既保障了中介机构的报酬请求权，亦通过责任划分维护了交易公平性。

买方违约中介费承担分析

根据《民法典》第九百六十三条规定，中介报酬请求权的产生以促成合同成立为前提。当买方因自身原因拒绝履行已签订的房屋买卖合同时，虽交易未实际完成，但中介机构已完成居间服务核心义务，仍有权依据合同约定主张服务费用。此时，买方需承担违约责任，其法律依据包括合同约定的违约金条款及《民法典》第五百七十七条关于违约方赔偿损失的规定。

实践中，若买卖双方与中介签订的居间合同未明确约定违约情形下的费用承担方式，法院通常结合《商品房销售管理办法》第二十二条关于中介服务收费的规范性要求，认定买方单方违约导致交易终止的，仍应支付约定中介费用。需特别注意的是，中介费的支付义务与违约赔偿性质不同，前者基于居间合同关系独立存在，后者则需通过举证实际损失予以确定。

卖方违约中介费责任认定

在房屋买卖合同因卖方原因无法履行时，中介报酬请求权的行使需结合《民法典》第965条及合同具体约定。根据法律规定，若中介机构已促成合同成立，卖方作为委托方需按约定支付服务费用，其违约责任的成立并不直接免除中介费支付义务。值得注意的是，《商品房销售管理办法》第28条明确禁止房地产开发企业将自身应承担的费用转嫁给购房人，该原则在二手房交易中亦具有参照意义。实务中，若买卖双方在居间合同中明确约定“违约方承担中介费”，则卖方需在承担违约金的同时支付中介服务费；若合同未作特别约定，司法实践通常依据“合同相对性”原则，认定卖方作为委托方仍应履行付费义务。但当中介机构存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时，卖方可根据过错程度主张减免费用，此时需结合具体证据链综合判定责任比例。

商品房销售管理相关规定

在商品房交易领域，《商品房销售管理办法》对中介服务行为设置了专项规范。根据该办法第二十八条规定，房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，受托机构应当依法设立并取得相应资质，且需在销售场所明示委托书及中介机构资质证明。对于中介服务费用的收取，办法明确要求受托机构应当与委托人签订书面委托合同，载明服务内容、收费标准及支付方式，避免因约定不明引发争议。

值得注意的是，该办法第二十条特别强调，房地产开发企业不得采取“一房多售”或“虚假宣传”等扰乱市场秩序的行为，这一规定间接强化了中介机构在促成交易时的合规审查义务。当买卖双方因违约行为导致合同无法履行时，中介机构是否尽到必要的风险提示和权属核查责任，可能成为判断其报酬请求权是否成立的重要依据。此外，该办法与《民法典》合同编的相关条款形成衔接，共同构建了商品房交易中中介服务费用的权责分配框架。

中介未促成费用处理原则

根据《民法典》第九百六十四条规定，中介服务合同未促成合同成立的，中介机构不得请求支付中介报酬。但若中介机构为促成交易实际支出了必要费用（如房屋测绘、权属调查等），可依据合同约定主张必要费用补偿，但需提供相应支出凭证。需要指出的是，《商品房销售管理办法》第二十八条明确禁止中介机构收取未予标明的费用，故在未促成合同成立的情形下，中介机构主张费用需严格限定于已书面告知且经委托人确认的项目范围。司法实践中，法院通常会审查中介服务内容与交易失败是否存在因果关系，若因买卖双方恶意串通规避中介服务导致合同未成立，中介机构仍可主张必要费用返还。

中介服务费争议解决路径

当房屋买卖双方就中介服务费产生争议时，解决路径需结合合同约定与法律规定综合判断。根据《民法典》第九百六十四条，若中介机构已促成合同成立，即便交易因一方违约未能履行，原则上中介报酬请求权仍受法律保护。争议发生时，当事人可优先通过协商解决，明确违约方责任范围及费用分担比例；协商未果时，可依据《商品房销售管理办法》第二十二条，向房地产行政主管部门申请调解或通过民事诉讼主张权利。

司法实践中，法院通常要求中介机构提供带看记录、签约证明等证据，证实其已完成居间服务核心义务。若违约方主张中介存在误导或未充分披露信息，需承担相应举证责任。此外，合同中关于违约责任与费用支付的条款直接影响裁判结果，例如约定“违约方承担全部中介费”的条款，在无显失公平情形下一般被认定为有效。对于涉及仲裁程序的争议，需注意仲裁条款的效力及执行条件，确保争议解决方式与合同约定一致。

合同解除后费用返还规则

根据《民法典》第九百六十四条，若中介机构已促成房屋买卖合同成立，即便合同后续因一方违约而解除，原则上中介仍有权主张中介报酬请求权。此时，中介服务费的返还问题需结合合同解除原因及责任归属综合判断：若解除系因违约方过错导致（如买方拒付房款或卖方拒绝过户），则违约方在承担违约责任的同时，仍需按约支付中介费用；若合同解除系不可抗力或双方合意所致，则可根据公平原则协商费用返还比例。需特别注意的是，《商品房销售管理办法》第二十八条明确，中介服务未实际完成交易撮合的，可主张退还部分费用，但已支出的合理成本有权扣除。司法实践中，法院通常依据中介服务实际贡献度、合同履行阶段等因素，裁量费用返还的具体范围。